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　　近年来，人工智能（AI）应用的激增推动了数据中心需求的爆发式增长。

　　核心要点

　　前得克萨斯州州长、前能源部长里克?佩里联合创立的新兴人工智能数据中心项目 —— 费米美国公司，于本周早些时候提交申请，计划以房地产投资信托基金（REIT）形式上市。该公司目标估值约为 130 亿美元。

　　费米美国的房地产投资组合将包含一个占地 6000 英亩的能源与数据中心园区，该园区正与得克萨斯理工大学系统合作，在得克萨斯州阿马里洛市郊外建设。预计该园区将容纳总建筑面积达 1800 万平方英尺的人工智能数据中心，其电力供应来自总装机容量 110 亿瓦的核电、天然气发电、风电及太阳能发电设施。费米美国计划在明年年底前实现 11 亿瓦的电力投入使用。

　　费米美国将加入专注于数据中心领域的小众房地产投资信托基金阵营，而人工智能正推动该领域需求持续攀升。诸如 Equinix（股票代码：EQIX）和 Digital Realty（股票代码：DLR）等数据中心类房地产投资信托基金，拥有并运营着庞大的 data center 组合，客户可通过这些数据中心访问云计算平台及人工智能模型。

　　为何与你息息相关？

　　人工智能需求的爆发式增长，推高了众多参与尖端数据中心建设与运营的企业股价。但受房地产行业自身经济特性影响，数据中心类房地产投资信托基金很难实现投资者对人工智能基础设施类投资所期望的那种收益涨幅。

　　为何房地产投资信托基金无法实现英伟达式回报？

　　然而，这些公司的投资者并未获得与其他涉足人工智能领域企业相当的惊人回报。自 2022 年 11 月底 ChatGPT 推出、引发华尔街人工智能热潮以来，Equinix 和 Digital Realty 的股价分别仅上涨 13% 和 52%。与此同时，同期微软（股票代码：MSFT）股价实现翻倍，英伟达（股票代码：NVDA）股价更是飙升 950%。

　　数据中心类房地产投资信托基金回报率相对惨淡，可归因于房地产投资的独特属性：数据中心租赁协议多为长期合同，租金涨幅预先确定。这类合同的长期性质虽让投资者对未来现金流有相对清晰的预期，却也限制了出租方利用人工智能需求激增与供应短缺局面获利的能力。

　　法律规定，房地产投资信托基金必须将至少 90% 的应纳税收入以股息形式分配给投资者，这使得其通过收购实现增长的速度受到限制。而其他人工智能基础设施提供商（如超大规模云计算服务商和芯片制造商）则可通过利润再投资，更快速地扩大业务规模。

　　此外，与其他权益类投资相比，房地产投资信托基金对利率更为敏感 —— 在整个人工智能热潮期间，利率一直处于高位。美联储本月早些时候下调了联邦基金利率，未来利率或进一步走低。不过，政策制定者仍担忧关税可能导致通胀再度加速上升，进而可能阻碍进一步降息。